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第18章 房地产松绑疑云1（第2页）

郎咸平：我举个例子，比如说南京碧桂园，它推出700套房子，有上万人参观，这个事被媒体报道得很热烈，但是这700套房子，它是打了10％的折扣。还有杭州有个101套的项目，它是打包清盘价格，因此引来千人排队，但是我们就不晓得这排队的千人里面，到底有多少是开发商自己的人？所以这点是我们想要澄清的。另外5月份，以上海为例，它这个商品房的交易量比4月份增加了33％，这是对的，但是和去年同期相比是下跌了9％。而且新建房的交易量呢，并不是上升，而是下跌，也是下跌了33％。因此目前看不出有什么特别的回暖迹象。我们再举个例子，2012年1—5月份，开发商购置土地的比例下跌了18％，商品房成交面积下跌了12％，成交金额下跌了9％，这样来看的话，虽然5月份好像零零星星的有一些比较热闹的情况出现，但是整体数据看起来还是让人不太乐观，我们似乎并没有看到大面积的回暖。但是你说这个南京碧桂园，它有没有人排队？那确实有人排队，照片都有了嘛，是不是？

王牧笛：包括深圳，深圳也一千多人排队。

郎咸平：贵阳也推出一个楼盘，大概3800元一平方米，也是千人排队。

李银：我觉得从个人角度来讲，如果我有能力购房的话，我会考虑，第一，降息了，这对我来说确实是一个吸引，因为买一个房子，按等额本息还款的话，我如果贷款100万，可以少还大概3。6万元的利息，这是一个利好。第二，现在二套房的风险权重已经变成50％了，以前是60％，等于是银行对二套房的信贷可能有点宽松的倾向了，所以买的人也会多一点。

郎咸平：而且坦白地讲，现在我们老百姓没有什么投资渠道，股市要死不活的，每天都在跌。楼市好不容易有点迹象了，去看一看可以吧，考虑考虑总可以吧？

李银：对，我去观望一下，我去考查一下。

王牧笛：所以教授，我们还不能做“阴谋论”的猜想，认为都是开发商派的人在排队，也有一些执著的老百姓。

郎咸平：不一定都是，也有刚性需求。

王牧笛：所以降息这件事情，谁最乐观呢？潘石屹他们。你看一降息，潘石屹马上在微博上写了一句话：终于降息了，大家奔走相告快转发吧！而之前严苛调控房地产的时候，潘石屹憋得，都去关注那个PM2。5了，成了中国的空气大使，大家都从他的微博上了解北京的空气情况。现在终于降息了，他高兴了。

李银：可还是有清醒的人，像万科的总裁郁亮，他就说了，“红五月”怎么来的？是以价换量得来的，就是价格便宜了一点，然后量就上升了一点。他还说了一个数字，特别引人关注，他说从北京、上海、深圳、广州现有库存的商品房来看，总共大概有1。14亿平方米，足够这些城市卖11个月的，意思是什么呢？是说还有那么多积压库存卖不出去呢，或者还不肯卖呢！

地方政府缘何频打“擦边球”

现在政府面临的问题是，它调控地产引发的经济真空，比它预期的还要严重。可是如果不调控地产呢，后果也会很严重。怎么办呢？它就权衡，在一个空间里头跳这种很别扭的舞步，我进一步，你退半步，然后我看不到你的时候，你可以再进一步，然后我再退半步。

王牧笛：万科很敏感，也很敏锐。这次郁亮又抛出一个新的理论，叫做“洗澡论”。他说这个澡还没洗完呢，这个房地产调控还没有一次到底呢，洗了一半就要出来，这是不行的，必须要把这个澡洗完。同样一个回暖信息，媒体人的另一个观测是说，各个地方政府都本着自己的利益出发，想偷偷摸摸地“上有政策，下有对策”，比如咱们之前聊过的佛山、芜湖，包括上海，都是因为自己的政策松动，被中央毫不留情地叫停了。但最近好像有一些新的变化，好多市有一些新政被默许了。

郎咸平：比如说中山、合肥、扬州等地。其实也不能这样说。我们做了研究之后发现，有个东西你不要碰，也就是这个“限购令”本身你不要碰。

王牧笛：这是政策的底线。

郎咸平：对，比如说佛山，它是对“限购令”的买二套房政策有松动，那这个中央就有意见了。芜湖呢？是把契税100％补助给你，同时对于买90方平米以上的房子也给各种补贴，这个就让中央觉得，你是不是触动到限购的问题了。上海也是一样，比如说对于非本地居民，你有三年的居住证就可以买房了，这也是触动到了“限购令”。可中山不是，中山是“限价令”，跟“限购令”没有关系的，所以它可以。合肥也是不一样的，比如说国有建筑用地，你已经有了，可以不要“招拍挂”，对于工业用地，你可以转成商服类，但是你要补贴地价对不对？那如果你投资金额在5亿元以上的话呢，这个地价可以打对折，所以这个跟“限购令”的关系也是不大的。至于扬州呢？是买新房给你4％—6%的奖励等。

王牧笛：就是“扬州新政”嘛。

李银：现在政府面临的问题是，它调控地产引发的经济真空，比它预期的还要严重。可是如果不调控地产呢，后果也会很严重。怎么办呢？它就权衡，在一个空间里头跳这种很别扭的舞步，我进一步，你退半步，然后我看不到你的时候，你进一步，我再退半步。

王牧笛：现在网络上有一个对比的图表特别火爆，有网友对比了2005—2009年的中国房地产周期，和2009—2013年的中国房地产周期，说2005年房价上涨，于是2006、2007年房地产调控，到2008年全球金融海啸，以及中国经济的4万亿救市，到了2009年，房价就飙涨了。那这个新的周期呢？2009年房价飙涨，然后2010、2011年又是楼市调控，2012年欧债危机，中国经济再次减速，又启动了新一轮的刺激方案，那未来的2013年，是不是又到一个涨或者松绑的图景呢？

郎咸平：我也听说过这个，很多人这么说。不过最近央行公布了一个调研结果，我觉得很有意思，说全国89％的老百姓家庭都有房，城市里面大概85％都有房，其中19％有两套以上的房产。因此如果按这个情况来看的话，整个刚性需求似乎有减弱的趋向。

王牧笛：所以在教授的观察当中，这几个所谓的房地产回暖信号，其实都是伪回暖。

郎咸平：我不敢讲是伪回暖，但就像郁亮讲的，很多地方房地产回暖是因为价格下降造成的。

李银：我觉得主要政府的目的是为了刺激增长，刺激经济，刺激投资。我记得5月份的时候，《经济学人》有一篇文章用了14页的篇幅来介绍中国的经济现状，它说其实中国现在投资的带动，已经远超于出口的增长。投资占中国GDP的48％，已经是第一驾马车了。消费就不要提了，根本没有什么起色。在这样的情况下，既然通缩让政府感觉很紧张，那它必然就会刺激增长。而地产会带动土地交易，土地交易一旦起来了，政府的财政收入马上就增加了。土地出让金到现在还是很多地方政府的主要财政收入来源。