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究竟谁想松绑房地产
如果把中国的房地产比作一辆车的话,就有点像那个古老的寓言,各方面力量都往不同的方向拽,中央政府希望不动摇,这是社会稳定的基础;地方政府希望松动,以维护自己一个好的处境;房地产开发商最无所谓,大的开发商有钱,小的开发商大不了就不做了。
王牧笛:所以教授、李银,在这个房地产的图景当中,有这样几个利益主体——中央政府、地方政府、开发商、银行,还有购房者。中央政府说房地产调控是政策的底线,是不能触动的。地方政府呢,就像刚才李银说的,一个是土地出让金的问题,另外一个,最近中央政府又有新的指令了,要稳增长,那怎么稳增长呢?没有房地产挺难稳增长的。房地产在中国GDP中贡献是如此之大,贯穿了上下游的产业,所以说地方政府可能是最想松动,最想回暖的一拨群体。还有开发商,但开发商不如地方政府急。你看这个潘石屹最近在微博上特别活跃,动不动发一些图片,向大家征集诗,他那些诗都是自取其辱,被网民戏谑。但开发商这个群体特别好,你可以戏谑他,他从来不反击的。前两天,潘石屹的形象因为太火了,被某男科医院做了形象代言人,在报纸上做了公开的广告,潘石屹回应了两句话:不要脸的医院,不要脸的报纸。但是他这次说什么呢?就是咱们以前的观点,说不要总说是我们开发商让房地产价格上升,我们开发商哪有那么大的能耐?我们几个所谓的开发商,就能让中国的房地产泡沫成这个样子吗?所以地方政府有松绑的冲动,但开发商不着急,开发商有钱,大的开发商手里掐着现金呢。
郎咸平:对,几百亿没问题,万科就有300多亿。
王牧笛:而小的都给吞并了,所以也没有问题。
郎咸平:像绿城本来危机重重对不对?现在它把25%的股权卖给九龙仓,好像就又活了。
李银:中国的地产企业,它的资产负债率都很高,我们对比一下长江实业李嘉诚的,人家搞地产开发,负债率可能在30%左右,而中国的地产开发商没有一个低于60%的。
王牧笛:所以如果把中国的房地产比作一辆车的话,就有点像那个古老的寓言,各方面力量都在往不同的方向拽,中央政府希望不动摇,这是社会稳定的基础,不能让房价这么飙涨了,好比是往天上拽。那地方政府呢?就是往地上拽,特别希望松动,以维护自己一个好的处境。而银行呢?它要利润,就不可能严格地执行七折、八折的房贷利率。房地产开发商呢?他们是最无所谓的,大的开发商有钱,小的开发商大不了我就不做了。那现在最困惑的是这些排队的购房者,他们到底该不该买房?尤其出现了“红五月”之后,很多人担心,一旦限购令、限贷令松绑,那房地产停顿了两年的这种暗流涌动一下子爆发出来,民众怎么办?
郎咸平:而且这几年,新开发房地产的速度是大幅下降的。所以如果你真的敢放开的话,那结果肯定是井喷了。
李银:如果再放的话,我估计会控制不住了,反弹得太厉害。我曾经问过几个银行的朋友,他们说手底积压的房贷申请非常非常多,他们敢不敢批呢?以前不敢批,现在可能开始可以批了,因为以前二套房的风险权重还是很高的,现在50%了,可批可不批,看你怎么控制风险了。
王牧笛:但是不管怎么样,现在这个十字路口的疑云之下,开发商的日子是好过一点了。比如易居中国的总裁就表示说,降息意味着货币的宽松,对于地产商来讲,最坏的时候已经过去了。
郎咸平:对,基本上是这样子。
李银:2012年6月份的时候,《财经》做了一个中国政府负债的报告,2010年底,中国国家总资产是358。3万亿,中央政府、地方政府的总资产分别是28。66万亿和32。25万亿。总负债是156。3万亿,其中跟政府相关的负债分三个层次,第一个是政府的直接负债,比如四大国有金融资产管理公司的负债、国家余额之类的。第二个是政府的广义负债,比如说地方政府的负债,还有像铁道部并未实行政企分开,所以它的负债也属于地方政府的负债。第三个层次,大家都很关注,就是隐性的负债。这一块包含什么呢?包括我们之前聊过的养老保险,国家开发银行等国有银行以后的清债,政府为此要支付的流动现金,还有再往后的环境治理问题等。这三个层次的债务,加起来大约是48。35万亿,占2010年GDP的比重是121。48%,比GDP还高。
王牧笛:地方政府现在面临着新一轮的还债时期,现在需要还债,但又没有土地出让金。
郎咸平:再加上目前国内的经济情况是大幅下挫的。
李银:其实说实在的,我觉得政策是在慢慢地松动。
王牧笛:咱们说回房地产。民间和市场认为房地产调控现在是个有缝的蛋,有缝隙可钻,但是有关部门坚决认为这是没缝的,比如最近的辟谣就特别多。2012年6月14号晚上,央行在其官方网站发布信息说:个别媒体说,我们央行的特级文件规定首套房贷利率最低可七折,这是曲解我们央行政策的意图,有市场炒作之嫌。这已经是三天来继发改委和银监会之外第三个出来辟谣的部门。
郎咸平:它这个辟谣还是对的。
王牧笛:这是一个。同时呢,因为有太多的媒体开始爆料,包括《投资者报》发表了一篇题为《发改委人士称地产松绑或许是救市的第二张牌》的文章。发改委马上开会说,我们调查了,我们发改委近期没有任何人接受过该报的采访,有关报道纯属捏造。
郎咸平:其实我们可以想想看,现在这种状况下,如果不搞房地产怎么办呢?
李银:对,说到底,房地产已经成了事实上的中国经济的支柱产业。
王牧笛:尤其是现在“稳增长”成了主题词和关键词,稳增长之下,地方政府还能靠什么呢?这个尴尬就在于说,一方面不能松绑房地产,以维护社会稳定;另一方面又不得不稍微地松绑,好给经济稳增长一些刺激的机会。
郎咸平:而且新华社在新闻里面也讲得很清楚了,不能够眼睁睁地看着经济下滑嘛。
李银:我还是很建议想购房的人多看看官方媒体,比如说《人民日报》、新华社社论什么的,研究一下特别有意思。举个例子,如果新华社和《人民日报》发社论说要维护经济增长,说明什么?说明政策肯定会放宽。它就是一个风向标,它先吹风,后面就跟着做了。
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