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第207章 固定投资回报的黑幕（第2页）

、“美妆城”

、“直播基地”

……务必将所有的商业面积，都能冠以某种潮流商业热点，进行所谓的“统一经营”

作噱头进行概念包装，辅以将整体商业面积进行分拆产权，最大限度地将所有可售未售产权面积，均能销售出去，收回成本，创造利润，甚至，不惜玩起来数字游戏，这样，就诞生了“带租约出售”

。

除了少量的自用自住客外，很多购买公寓产品的都是想通过购买物业，享有投资物业金融属性，都是想通过使用物业的空间属性，经营、出租来产生经济效益，因此，能否租出去，能否租个好价钱，是最为关注的，若开发商能兜底，以固定某一个租金值或某一个投资回报率，进行返租托底，必定大大稳定了购房者的信心，通常，开发商都是以“统一经营”

为借口，直接签走业主返租期限内的经营权，然后按所签署的协议进行返还。

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当时市面上所谓的“带租约返租”

主要有两种，一种就是真的有租金返还，按返租合同所签的，每月定时定量有租金返还，而另外一种就只是玩了一个数字游戏，返租年限内按签订的固定投资回报率产生的租金值，直接在房价内进行扣减，这样的话只是总价打了折，其实无论是哪一种，钱还是你的钱，羊毛还是从你身上出，区别在于：用你钱每个月返还给你，还是在购买的时候直接一次性扣减给你。

朝三暮四和朝四暮三都是没有区别的。

但，在返租期限内，经营权和产权是通过一纸协议人为地剥离，当然，很多小业主本身并非全部都具有相当的经营能力，就算自己经营，也未必能经营成怎么样，但被小产权、无产权物业盯上后，很多时候都是在返租期内出问题，要么货不对板，要么卷款走路，要么暴雷，后面已被明令叫停。

叫停的原因是，这种销售模式太容易诓骗信息不对称的购房者。

是否真的有实质经营，经营所得具体是多少，所谓的租金利润分成是否合理，又是如何去界定，是否如实地按协议履行相关的权利义务，这些基本上小业主是很难去查证，而按上述所说，玩了个数字游戏，先将未来的租金值以总房价的方式收走后，再每个月返还，这样一来，开发商就平白无故多出了返租期间的经营权收益，无论能租还是不能租，都是无本生利的好生意。

一鱼两吃，一鸡两味，谈生无论什么时候都是老板的得力助手，绝非浪得虚名的。

而投资回报率呢？也是一个一生黑的概念，因为，很多时候，把它算出来并没有多大的实际意义，只能静态地告诉你，多长时间回本，但商用物业，最重要的价值，不在于它购买的费用回本，而在于你的商业眼光。

有些物业投钱进去前就能回本了，因为，你找到是热门旺区商业场所，要跟你租下这个物业需要给出相当可观的“顶手费”

、“进场费”

，而且，很少会有空置的时间，退租后两三天就有人上门问，更不用说还会有明晃晃的装修补贴、租金补贴；有些物业是你投资失败，一条商业街一边阴一边阳，你在阳这边、格局都一样，就独独你这间不旺，只能用玄学解析；有些物业你一开始也是不看好的，甚至多多少少觉得自己是交了智商税，但突然这个片区不知道为什么有重大发展，等于中了个彩票；有些物业所在的片区突然产业被抽走，人也逐渐走了，慢慢就衰落了，这些只能说是命了；物业的租金值也不是一成不变的，突然有段时间火爆到连你都解析不了，续租无论你加多少个点，或者租约需一签签五年，每年递增10%，租客都依然非常乐意愿意跟你租，但突然不知道为什么又跑了，于是你减租金也是无人问津，找不到人来租，只能空置，种种这些，除了玄学，就剩下拜拜，希望神灵能保佑长旺。

因此，所谓的投资回报率是8%是什么临界线啊，高于就是优质物业，低于就不值得投资，这个只能说仅供参考，现在看来，投资回报率越高，只能证明，你投资这个物业越早，当初入手的价格，在于没有人会预判得到，这将会是一个具有巨大发展潜力的地方，你眼光独到，再直白一点，你命里该有！

是否具有投资价值，与其问人，不如信自己。

人心所向，命里依归。

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